La question d'un député et la réponse du ministre :

La question :

Mme Catherine Lemorton attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le sujet de la double assurance des copropriétaires d'immeubles. Celle-ci s'appuie sur une assurance individuelle obligatoire ainsi que sur l'assurance des copropriétaires contractée et gérée par le syndic. Censée faciliter la gestion des contrats, l'obligation de double assurance pose en fait de nombreux problèmes, notamment, pour ne prendre que cet exemple, lors d'un sinistre tel qu'un dégât des eaux. L'accord contracté entre assureurs (dans le cadre de la convention CIDRE) a alors pour conséquence de découpler les responsabilités de travaux entre les deux types de contrats et donc les prises en charge : au contrat de copropriété l'essentiel des travaux de réfection des sols et plafonds ; au contrat individuel l'embellissement de l'appartement sinistré (peintures, moquettes...). Cette situation amène donc des copropriétaires, non responsables du sinistre, à devoir assumer les réparations. Elle conduit également à une comptabilisation toujours croissante du nombre de sinistres et donc à une hausse importante des primes (celles-ci ont pu en effet être multipliées par deux en cinq ans). Elle demande si le Gouvernement compte proposer un texte prenant réellement en compte et rééquilibrant la chaîne des responsabilités sur ce sujet afin d'éviter à ces propriétaires d'êtres tenus responsables financièrement de sinistres qui ne sont pas de leur fait.

La réponse :

La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance au nom du syndicat de copropriétaires couvrant, d'une part, les dommages à l'immeuble et, d'autre part, la responsabilité civile du syndicat. Parallèlement, le copropriétaire doit souscrire un contrat d'assurance si le contrat pris par le syndic ne couvre pas les parties privatives. Parmi les dommages à l'immeuble figurent les dégâts des eaux, qui représentent environ 80 % des sinistres. Dans ce domaine, afin notamment d'écourter les délais d'indemnisation, les assureurs ont élaboré deux types de conventions : la convention CIDRE (convention d'indemnisation directe et de renonciation à recours), dont le champ d'application est limité aux dommages matériels dont le montant est égal ou inférieur à 1 600 euros HT et aux dommages immatériels dont le montant est égal ou inférieur à 800 euros (HT), et la convention CIDE-COP (convention d'indemnisation des dégâts des eaux dans les copropriétés), applicable lorsque les dommages matériels sont supérieurs à 1 600 euros HT. Ces conventions, conclues entre assureurs ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats. Elles ont pour but de favoriser le règlement rapide des dégâts des eaux, en désignant conventionnellement l'assureur qui doit intervenir, en fonction de la nature des biens endommagés, et éviter ainsi les situations de cumul entre l'assurance du syndic de copropriété et celle du copropriétaire ou de l'occupant. Dans ce cadre, l'assureur indemnise le lésé sans application de la franchise, même lorsque le contrat en comporte une (sauf en cas de sinistres répétitifs), et la vétusté n'est pas appliquée, sauf si elle dépasse 25 %. Dans un avis du 3 juin 2008, le CCSF (Comité consultatif du secteur financier) a recommandé aux assureurs d'aménager les conventions CIDRE et CIDE-COP, pour permettre l'exercice du recours contre les auteurs des sinistres de manière plus coercitive, par exemple à partir du deuxième sinistre répétitif survenu dans un délai de 24 mois consécutifs. Dans son rapport 2009-2010, le CCSF a constaté que ses recommandations avaient été mises en oeuvre par la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance) et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d'assurance). Dans ces cas, il apparaît que les intérêts de l'assuré non responsable sont préservés.

Reconduction des contrats de prestation de services des copropriétés

La Cour de cassation juge que les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels. Elle permet ainsi à un syndicat des copropriétaires, personne morale, de se voir reconnaître la qualité de non professionnel et de bénéficier des dispositions de l'article L 136-1 du Code de la consommation.

Les contrats de prestation de services sont en général des contrats à durée déterminée avec une clause de reconduction tacite. Ainsi, le client ne peut résilier le contrat à son terme qu'en respectant un délai de préavis fixé par ce dernier. A défaut, le contrat est tacitement reconduit pour une nouvelle période. Afin de permettre au consommateur d'exercer plus facilement leur faculté de ne pas renouveler leur contrat, le législateur a mis à la charge du professionnel une nouvelle obligation d'information : celle de rappeler, en temps utile, à leurs clients la possibilité qu'ils ont de ne pas renouveler leur contrat. Cette obligation d'information est codifiée à l'article L 136-1 du Code de la consommation, selon lequel le professionnel prestataire de services doit informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions précédentes, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Ces dispositions sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels.

La Cour de cassation vient de reconnaître aux syndicats de copropriétaires le bénéfice de cette protection.

Par un arrêt de sa 1re Chambre civile du 23 juin 2011, publié, (N° de pourvoi : 10-30.645), la Cour juge que les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels. Elle permet ainsi à un syndicat des copropriétaires, personne morale, de se voir reconnaître la qualité de non professionnel et de bénéficier des dispositions de l'article L 136-1 du Code de la consommation. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi mettre fin à tout moment à un contrat de prestation de services dès lors que les dispositions du texte codifié n'ont pas été respectées. La jurisprudence de la Cour de cassation suit celle qui estime que les personnes morales, telles que les syndicats de copropriétaires, sont incluses dans la notion de non-professionnel dans le cadre de la législation sur les clauses abusives (C.A. Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003, R.G. n° 2002/17698).

La proposition ou rappel de la faculté de rétractation devrait valablement pouvoir être envoyée au seul syndic représentant le syndicat des copropriétaires et non à tous les copropriétaires. Mais aucune certitude avant des décisions prises par les juges du fond... ..